Bauleitung – Einsetzung + Vollmacht (Art. 33 SIA-Norm 118)

Die meisten Bauherren setzen, sobald es nicht um ein Bagatell-Bauwerk geht, eine Bauleitung ein.

Bezeichnung Bauleitung

  • Fakultatitive Bauleitungsvertretung
    • Keine Bauherren-Verpflichtung: Der Bauherr kann, muss aber nicht eine Bauleitung bestimmen (vgl. Art. 33 Abs. 1 SIA-Norm 118
  • Bezeichnung einer Bauleitung
    •  Vollmachtgeber
      • immer der Bauherr
    •  Bevollmächtigte(r)
      • Bezeichnung eines oder mehrerer Bevollmächtigter, die im Namen und auf Rechnung des Bauherrn handeln
      • Personell
        • Ein oder mehrere Architekten und / oder Ingenieure
        • Planergemeinschaft, in Anwendung von SIA-Norm 112 oder nach Massgabe der einfachen Gesellschaft (OR 530 ff.)
        • Bauleiter
      • Bekanntgabe einer Bauleitung =  keine Vollmachtkundgabe
        • Die blosse Bekanntgabe einer Bauleitung ist keine Vollmachtkundgabe (Art. 33 Abs. 3 SIA-Norm 118)
        • Die vom Bauherrn bezeichnete Bauleitung kann aus Art. 33 Abs. 2 keine Vertretungsbefugnisse ableiten
  • Bauleitungszuweisung an Unternehmer
    • Ist die Bauleitungsfunktion einem Unternehmer zugewiesen, so muss dies in der Vertragsurkunde (zB Totalunternehmervertrag) festgeschrieben werden (vgl. Art. 33 Abs. 4 SIA-Norm 118)
  • Keine Bezeichnung einer Bauleitung
    • Ist keine Bauleitung eingesetzt, so gelten die Bestimmungen dieser Norm für den Bauherrn selbst (vgl. Art. 33 Abs. 3 SIA-Norm 118)
  • Totalunternehmervertrag
    • Die Bauleitungsfunktion geht in der Gesamtleistungspflicht des Totalunternehmers auf, so auch die Koordination (der eigenen Subunternehmer) in der Ausführungsphase
    • Der Bauherr ist indessen gut beraten, einen Bauherrenvertreter zu engagieren, der für ihn den Totalunternehmer überwacht

Interne Vertretungsmacht

  • Die interne Vertretungsmacht der Bauleitung bestimmt sich nach Massgabe der Bauherren-Ermächtigung

Externe Vollmachtskundgabe

  • Extern kommunizierte Vollmacht der Bauleitung identisch mit interner Vertretungsermächtigung
    • Es stellen sich keine Vertretungsprobleme ein
    • Bauleitung verpflichtet den Bauherrn unmittelbar
    • auch OR 32 Abs. 1 und Vertretungsrecht | vertretungsrecht.ch
  • Extern kommunizierte Vollmacht der Bauleitung entspricht nicht der internen Bevollmächtigung
    • Der gutgläubige Unternehmer wird in seinem Vertrauen auf den kundgegebenen Vollmachtsumfang geschützt (vgl. OR 33 Abs. 3)
      • Gutgläubigkeit des Unternehmers
        • Glauben an die Übereinstimmung der kundgegebenen Vollmacht mit dem intern vereinbarten
        • Vertrauen auf den kundgegebenen Vollmachtsinhalt, wenn trotz der gebotenen Sorgfalt die Divergenz nicht erkannt werden konnte (vgl. ZGB 3 Abs. 2)
        • Guter Glauben setzt Kenntnis der Vollmachtskundgabe voraus
        • Prüfung des Vorhandenseins des guten Glaubens in den Bestand der mitgeteilten Vollmacht im konkreten Einzelfall erforderlich
      • Werkvertrags-Unterzeichnung durch den Architekten
        • Oft wird der Werkvertrag gar nicht durch den Bauherrn, sondern durch den Architekten unterzeichnet
        • Es stellt sich in seinem solchen Fall die Frage, ob der Architekt seinerseits vom Bauherrn im Architekturvertrag zum Abschluss der Unternehmer-Werkverträge bevollmächtigt wurde
          • Sofern und soweit eine „Architektenvollmacht“ vorliegt, entfällt das Erfordernis der Gutgläubigkeit des Unternehmers
    • Die Vertretungswirkung tritt trotz teilweise oder ganz fehlender (interner) Vertretungsmacht ein

Willenserklärungen mit finanziellen Verpflichtungen

  • Grundsatz
    • Erklärungen für die Begründung finanzieller Verpflichtungen müssen an den Bauherrn gerichtet sein, sofern und soweit sich eine Ermächtigung der Bauleitung aus Vertrag, aus einer separaten Vollmacht oder aus anderen Umständen ergibt
  • Branchenkundiger Bauherr
    • Die Beständigkeit einer Bauleitungsverpflichtung bei einem professionellen Bauherrn, der die SIA-Norm 118 global übernommen hat, kann problemlos sein
  • Branchenunkundiger Bauherr
    • Bei einem branchenunkundigen, die SIA-Norm 118 global übernehmenden Bauherrn kann die Begründung einer solchen Verpflichtung ungewöhnlich und daher unverbindlich sein
    • BGE 109 II 459

Weiterführende Literatur

  • SCHWAGER RUDOLF, Die Vollmacht des Architekten, in: GAUCH / TERCIER (Hrsg.), Das Architektenrecht, 3. Auflage, Freiburg 1995, S. 253 ff.
  • SCHWAGER RUDOLF, Der Umfang der Architektenvollmacht, in: BR 1980, S. 36 ff.

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