Exkurs: Fertighaus-Vertrag

Das Fertighaus (auch: Systemhaus oder Typenhaus) stösst je länger mehr auf das Interesse bauwilliger Eigenheim-Interessenten.

Aufgrund der Produktionsart stehen Fertighäuser bzw. Systemhäuser resp. Typenhäuser den beweglichen Werken näher.

Probleme entstehen vor allem da, wo eine Leistungsteilung am Bau zwischen Bauherr und Fertighausanbieter stattfindet (Bauherrenseitig: Erschliessung + Kellergeschoss; bauseitig: Typenhaus ab Oberkante Kellerdecke) stattfindet. – Ein solches Leistungs-Splitting sollte unter allen Umständen vermieden werden!

Der nachfolgende Themenabriss soll dem Baulaien etwas Licht ins Dunkel des Fertighausbaus bringen:

Definition

  • Fertighaus =   Haus, welches in der Fabrik (liegend, nicht stehend) in Einzelteilen produziert, mit Spezialfahrzeugen auf das Bauareal geliefert und dort montiert wird

Grundlagen

  • Bauwerkvertrag
    • OR-Werkvertrag
      • OR 363 ff.
      • Werkvertrag
    • SIA-Werkvertrag
      • Werkvertrag
      • Übernahme der SIA-Norm 118
      • Regelwerk SIA-Norm 118
      • Vorrangregeln beachten (Art. 21 SIA-Norm 118)
    • Bauwerkvertrag
  • Werkliefervertrag

Rechtsnatur

  • Je nach Ausgestaltung
    • Werkvertrag (Totalunternehmervertrag) bzw.
    • Werklieferungsvertrag für Typenhaus,
      • auf ein bauseits zu erstellendes Fundament ab Oberkante Kellerdecke,
      • mit (ergänzendem) Architekturvertrag
      • BGE 117 II 273
    • mit Supensivbedingung des Baulanderwerbs (bei Vertragsunterzeichnung vor Landerwerb) (OR 151)

Vorteile / Nachteile

  • Vorteile
    • Die typischen Baumängel des klassischen Hochbaus (mehrere am Bau Beteiligte, Zugänglichkeit zu Kanälen, Rohbau in Aussenwitterung usw.) lassen sich durch die präzise, teils computer- und / oder roboter-gesteuerte Herstellung von Böden, Wänden und Decken im Trockenen, liegend, weniger anfällig produzieren
    • Günstigere Preise
      • „Rohbau“
      • Ausstattung (Küche, Bad, Waschmaschine, Schränke, Treppen usw.), weil der Anbieter als „Mengeneinkäufer“ wesentlich grössere Rabatte erhält, als der Bauherr beim „Architektenhaus“
  • Nachteile
    • Alle nicht ab Produktionswerk erbrachten Leistungen (Elektriker, Erschliessungsanlagen und bei bauseitiger Fundament- und Keller-Erstellung) erbringen oft Koordinations- und Qualitätsprobleme, die indessen bei Lieferung des Fertighauses aus einer Hand meistens nicht auftreten
      • Unterscheidungsmerkmal
        • Baunahe Anbieter (von der Produktionsseite)
        • Discount-nahe Anbieter (Zukäufer des Systemhauses)
      • Stärkere Qualitäts-Abhängigkeit vom Anbieter als beim Hochbau
        • Bei den rund 40 – 50 Gewerken im Hochbau sind sicherlich mehrere Handwerker mit mittlerer bis guter Qualität am Bau tätig
        • Bei einem unqualifizierten Fertighausanbieter ist vielfach dann nichts korrekt
      • Von bestimmten Anbietern werden ästhetisch nicht befriedigende Typenhäuser am Markt angeboten; einzelne Anbieter haben in ihrem Programm aber auch Haustypen, die einem „Architektenhaus“ in nichts nachstehen oder sogar noch schöner sind

Parteistellungen

  • Besteller
    • Bauherr
      • Landerwerb
        • Der Bauherr kauft das Bauland meistens separat, zB vom „Bauern“,
        • auch wenn der Fertighaushersteller auf die Kaufmöglichkeit hinweist
        • Grundstückkaufvertrag
          • (Suspensiv-)Bedingung der rechtskräftigen Baubewilligung verlangen
          • ohne eine solche Klausel übernimmt der Besteller das Überbaubarkeitsrisiko
        • hiezu
        • Abschluss Werkvertrag für Baute (Aushub, Fundament, Keller, Erschliessungsanlagen + Fertighaus etc.)
          • Erwerbsbedingung der rechtskräftigen Baubewilligung, motiviert durch den Generalunternehmer
  • Unternehmer
    • Fertighaushersteller als Totalunternehmer
      • als alleiniger Vertragspartner
        • Vermeidung der Koordination, Überwachung und Mängelbehebung mit einer Vielzahl von Handwerkern
          • Keine Architekten-, Planer- und Handwerker-Verträge unterzeichnen
        • Dem Totalunternehmer daher keine Stellvertretungsrecht einräumen
      • mit Gesamtverantwortung
        • einschliesslich Verpflichtung zur Erhältlichmachung der Baubewilligung
      • Subunternehmer
        • = Unternehmer, der vom Totalunternehmer mit der Herstellung eines Teils oder mit dem ganzen Werk bzw. mit der Erbringung einzelner Arbeitsgattungen betraut ist
        • hiezu
        • Der Subunternehmer ist – wie der Totalunternehmer – baupfandberechtigt

Werkvertrag

  • Grundsätzliches zum Werkvertrag
  • Notwendigkeit des Vorhandenseins der Unterlagen des Fertighaus-Anbieters
    • Projekt- + Ausbau-Unterlagen
      • Baubeschrieb
      • Pläne
    • Erhebung dieser Dokumente zum Bestandteil des Werkvertrages
  • Redaktionsanforderungen an den Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag)
  • Anwendbares Recht und Gerichtsstand
    • Schweizerische Anbieter
      • Anwendung schweizerischen Rechts vereinbaren
      • Gerichtsstand am Bauherren-Wohnsitz, wenn möglich
      • Individuelle Beurteilung erforderlich
    • Ausländische Anbieter (mit Sitz im Ausland, ohne CH-Tochtergesellschaft)
      • Rechtswahl des Schweizerisches Rechts
        • Werkliefervertrag
          • Ohne Abrede gilt – vor allem beim Werkliefervertrag (Typenhaus, in Auslandherstellung, Montage auf bauseitigem Fundament ab Oberkante Kellerdecke) -der Ort der charakteristische Leistung vermutungsweise ausländisches Recht
          • Vgl. hiezu Internationales Privatrecht (IPR)
        • Gerichtsstand – sofern und soweit möglich – schweizerisches Recht

Leistungsgegenstand

  • Fertighaus (alleine)
    • Schlüsselfertige Baute
      • Aushub
      • Fundament
      • Keller
      • Erschliessung (Ver- und Entsorgungsanlagen)
      • Umgebung
      • Fertighaus etc.)
    • rechtskräftige Baubewilligung
    • Bezugsbereitschaftsbewilligung
    • Vorbehalt von Eigenleistungen des Bauherrn
      • Ein Angebot von Fertighaus-Anbietern ist, dass der Bauherr – zur Kostenersparnis – gewisse Eigenleistung erbringen darf
      • Problematik
        • Fertighaus-Hersteller können nachher eine Besteller-Mitverantwortung vorschützen, v.a. in den Bereichen Termin und Qualität
        • Daher: Hände weg von solchen Möglichkeiten und klare Verhältnisse schaffen
  • Land und Baute (Fertighaus) von Fertighausanbieter (selten)
    • Landerwerb vor Fertighausmontage
      • Kombinierter Grundstückkaufvertrag mit Werkvertrag, beides öffentlich beurkundet
      • hiezu
      • Landerwerb mit Baute schlüsselfertig

Werklohn

  • Fixpreis, mindestens Kostendach
    • Werkverträge auf Abrechnung garantieren keine Kosteneinhaltung!
    • Risiko von Mehrkosten
  • Klärung der Umsatzabgaben-Frage
    • Achtung
      • seit SIA-Norm 118 / 2013: exklusive MWST, also zusätzliche Abgaben-Erstattung durch den Bauherrn
  • Projektänderungen
    • Rollende Planung verhindern
    • Bauherrenwünsche während des Baus können das Fertighaus verteuern
    • Im Fertighaus-TU-Vertrag sollten geregelt werden
      • Planung der Änderungen
      • Nachtragspreise (Mehr- und Minderkosten)
      • Allfällige TU-Zuschläge
        • TU-Fee
        • Risiko-Fee
  • Vorauszahlungen / Anzahlungen
    • Koordinations-Obliegenheit
      • mit Baulanderwerb
        • Eigentumserwerb, nicht bloss Abschluss Grundstückkauf
      • mit Baufortschritt
        • Systemhaus auf dem Bauland (und nicht bloss in der Fabrik)
      • Sicherstellung von Vorauszahlungen / Anzahlungen

Ablieferung / Abnahme

  • Unternehmer-Terminhaftung
    • Der Fertighausanbieter (Totalunternehmer) sollte für den Ablieferungstermin (nebst Qualität und Preis) einstehen müssen
  • Fixtermin
    • Im Werkvertrag ist der Ablieferungstermin mit Fixtermin zu vereinbaren, allenfalls gesichert durch eine Konventionalstrafe zur Deckung der Verspätungskosten des Bauherrn
    • Regelung einer Bezugsterminüberschreitung und ihrer Folgen verlangen
  • Weitere Detailinformationen
  • Schadensabsicherung

Mängelhaftung

  • Unternehmer-Mängelhaftung
    • Der Fertighausanbieter (Totalunternehmer) sollte selber für die Qualität (nebst Termin und Preis) einstehen müssen
  • Keine Abtretung der Gewährleistungsrechte gegenüber den Subunternehmern ohne Eigengarantie des Fertighaus-Anbieters akzeptieren
    • Grundsätzlich sollte der Fertighausanbieter selber für die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn einstehen und nicht bloss seine Haftungsansprüche gegenüber seinen Subunternehmern dem Bauherrn abtreten
    • Mit Bezug auf die Haushaltgeräte die Weiterabtretung der Hersteller-Garantieansprüche aber Praxis
  • ferner

Unternehmer-Sicherheiten

  • Gewährleistungsgarantie des Totalunternehmers, alle Arbeitsgattungen umfassend, für mindestens 5 Jahre
  • Das OR-Werkvertragsrecht sieht keine Sicherstellungspflicht des (Total-)Unternehmers vor
  • Demgegenüber enthält die SIA-Norm 118 zwei Sicherstellungslösungen (Barrückbehalt des Bauherrn von 5 oder 10 % je Bausumme) oder Leistung einer Mängelgarantie bzw. Mängelbürgschaft einer Bank oder Versicherung
    • Unternehmer-Sicherheiten nach Abnahme (Art. 181 + 182 SIA-Norm 118)

Berater-Beizug

  • Es empfiehlt sich, den Entwurf des „Fertighaus-Vertrages“ einer Fachperson zur Überprüfung vorzulegen

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